Theo Chủ tịch CaREA, số lượng sản phẩm đất nền phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm sẽ kéo giá đất tăng lên. Với đất phân lô trong dự án đã đầy đủ pháp lý, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị.
Phân lô bán nền là thực trạng đã diễn ra nhiều năm qua trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua hồi cuối năm 2023 đã quy định chặt chẽ hơn về vấn đề này.
Cụ thể, luật quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, cả nước có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Điều này có nghĩa, luật mới đã siết thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.
Chia sẻ tại tọa đàm “Bất động sản Tây Nam Bộ năm 2024 – Đón cơ hội trong vận hội mới”, ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) cho rằng điểm mới chính sách này có thể khiến đất nền khan hiếm nguồn cung và tăng giá trong thời gian tới.
“Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Tôi cho rằng sắp tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt.
Đất nền có 2 dạng chủ yếu là đất do cá nhân tự phân lô và đất trong dự án bất động sản. Có lẽ khoảng 90% giao dịch trên thị trường là do cá nhân tự phân lô hoặc các doanh nghiệp nhỏ lẻ thực hiện.
Với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 – 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.
Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Tôi cho rằng đây là giải pháp bền vững, giúp bộ mặt đô thị đảm bảo trật tự quy hoạch và tăng tính thẩm mỹ hơn.
Mặt khác, với đất phân lô trong dự án thì đây có thể coi là cơ hội trong lúc khó khăn. Với các dự án nằm trong đô thị loại đặt biệt, loại I, loại II, loại III mà trước đây đã được cấp phép và đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị loại này, khan hiếm sản phẩm sẽ khiến giá cả tăng trong năm 2024″.
Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực chi rằng, sở dĩ cần cấm phân lô bán nền bởi lâu nay thị trường bất động sản việc phân lô bán nền chủ yếu là để dễ tiến hành hoạt động mua bán. Song, điều này không đảm bảo trật tự quy hoạch, chỉ cần một cá nhân thực hiện có thể khiến quy hoạch của toàn bộ khu vực xung quanh bị phá vỡ. Lúc này, rất khó để nói rằng ai là người chịu trách nhiệm cho câu chuyện hạ tầng.
Nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý, yếu tố rủi ro, biên lợi nhuận khiến nhiều người còn thận trọng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Dự kiến từ năm 2025 trở đi, thị trường đất nền sẽ bước vào chu kỳ tăng giá.
Theo đó, người mua cần đầu tư đất nền tại các khu vực kinh tế phát triển, cơ sở hạ tầng tốt, chưa trải qua tình trạng thổi giá thì sẽ có cơ hội sinh lời trong năm 2024. “Không nên mua đất nền theo thông tin quy hoạch hoặc nếu có đầu tư thì phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn vị trí, khu vực có triển vọng thực thi cao và có khả năng thanh khoản tốt”, ông Điệp cho hay.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, quý I và quý II năm nay thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Từ cuối quý III trở đi, sự phục hồi của bất động sản mới được thể hiện rõ rệt. Điển hình là tại thị trường Thị Xã Chơn Thành – Bình Phước, Đất Vườn Thổ Cư Khu Đô Thị Chơn Thành do TQK Group triển khai đã mang đến nhiều luồng gió mới về phân khúc đất nền bởi vị trí nằm lọt lòng trong khu dân cư và đặc biệt hưởng trọn wiew Sân Golt 36 lỗ đẳng cấp nhất tại Thị Xã Chơn Thành. Với pháp lý sổ hồng riêng công chứng sang tên trong ngày và đặc biệt giá hiện tại được TQK Group đưa ra thì giá chỉ 50% giá trị bất động sản của 3 năm trước cho nên đây là lý do tại sao Đất Vườn Thổ Cư Khu Đô Thị Chơn Thành là tâm điểm của phân khúc đất nền khu vực phía nam hiện tại được nhiều nhà đầu tư có tài chính tầm 1 tỷ quay đầu quan tâm nhiều đặc biệt trong thời gian đầu năm 2024.
