Mặc dù có nhiều năm chinh chiến tại các điểm sốt đất, thế nhưng không ít nhà đầu tư vẫn gặp phải sai lầm không đáng có. Đối với thị trường đầy tiềm năng như huyện Bàu Bàng cùng với thực trạng mua bán đất tại đây, không ít người vẫn phải đắn đo kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư.
Sau nhiều lần được làm việc với các chuyên gia bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương, đặc biệt những người đang quan tâm đến nhà đất huyện Bàu Bàng, chúng tôi đã được chia sẻ không ít kinh nghiệm mua đất để thâm nhập tốt hơn thị trường nhà đất Bàu Bàng. Khảo sát thực tế tại một số địa bàn được các nhà đầu tư bất động sản gần đây và thử đặt mình là người mua để làm việc với nhân viên nhà đất và cò mồi mới thấy rõ bên cạnh sự màu mỡ của một thị trường mới, bẫy lừa đảo bất động sản và các mánh khóe của cò mồi khiến rủi ro đầu tư có thể xảy ra với bất kỳ ai.
Lựa chọn thời điểm mua quyết định đến lợi nhuận đầu tư
Bắt đầu từ đầu năm 2017, nhiều nhà đầu tư đã dành sự chú ý nhiều hơn đến nhà đất tại khu vực huyện Bàu Bàng. Mặc dù là một huyện mới, nằm cách trung tâm thành phố Thủ Dầu 1 gần 40 km, thế nhưng tốc độ phát triển của Bàu Bàng khiến nhiều chuyên gia không tránh khỏi sự ngạc nhiên. Chỉ sau 5 năm xây dựng, tính đến năm 2019 huyện Bàu Bàng đã hoàn thành ⅔ các hạng mục xây dựng khu công nghiệp Bàu Bàng và nhanh chóng thu hút được nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.
Từ cuối năm 2017, tình hình mua bán nhà đất tại Bàu Bàng trở nên sôi động rõ rệt. Đặc biệt vào thời điểm cuối năm, khi dòng tiền của người dân nhiều thì bất động sản là hướng đầu tư sinh lời được nhiều người lựa chọn. Đặc biệt vào giai đoạn 3 tháng cuối năm 2018, số lượng giao dịch bất động sản tại các sàn tăng đột biến từ 20 – 50%, vào những ngày cao điểm có thể đạt 30 – 40 giao dịch/sàn thành công mỗi ngày. Thế nhưng đây thực sự không phải là thời điểm thuận lợi để đầu tư, bởi chính sự ồ ạt của người mua khiến cho giá bán chênh lệch do cạnh tranh và nguy hiểm hơn là không kiểm tra kỹ lưỡng hạng mục bất động sản dẫn đến rủi ro khá nhiều.
Đối với các điểm Bất động sản mới nổi, muốn đầu tư thực sự an toàn, người mua nên tham khảo các thời điểm đầu tư sau đây:
- Giai đoạn đầu năm: sau đợt mua bán đất ồ ạt vào cuối năm, đây là thời điểm bất động sản tại huyện Bàu Bàng cũng như nhiều nơi khác bắt đầu lắng xuống. Thế nhưng, lại là lúc các dự án khu dân cư, khu đô thị và khu thương mại bắt đầu khởi công và mở bán đợt đầu. Mua nhà đất giai đoạn này hạn chế được tỷ lệ cạnh tranh, người mua có đủ thời gian để tìm hiểu kỹ về thị trường nhà đất và cơ hội bán ra vào những đợt cao điểm trong năm để sinh lợi cũng khá cao.
- Giai đoạn Tháng 9 – 10: thời điểm người mua đổ xô mua nhà đất rơi vào các tháng 11 – 12 và những tháng trước đó là cơ hội để mua đất dễ dàng hơn. Không ít nhà đầu tư tiến hành gom đất, xin đất làm dự án tại thời điểm này để kịp hoàn thiện pháp lý để mở bán vào cuối năm.
Nhiều dự án khu đô thị khởi công xây dựng và mở bán (khu đô thị Thăng Long 2 – năm 2019)
Hiểu thủ tục pháp lý để thuận tiện việc hoàn thành hồ sơ sở hữu
Tốn quá nhiều thời gian có các thủ tục pháp lý, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua cảm thấy vô cùng khó chịu và chán nản với việc đầu tư nhà đất. Đặc biệt tại các khu vực đang hoàn thiện hệ thống chính quyền, các cổng thông tin địa phương việc này càng rắc rối hơn cho những người không thông thạo.
Ở một vài dự án, sau khi đặt cọc mua nhà, đất sẽ có đội ngũ nhân viên của dự án hoặc công ty bất động sản hướng dẫn, hỗ trợ hoàn thành thủ tục. Thế nhưng, người mua và nhà đầu tư bắt buộc phải hiểu rõ thủ tục để quản lý và tránh các sai sót cũng như tổn thất về chi phí. Dưới đây là các hạng mục cần thiết cho 1 bộ hồ sơ sở hữu nhà đất và các bước thực hiện.
Hồ sơ bao gồm đầy đủ các giấy tờ như sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu
- Dự thảo hợp đồng (nếu có)
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy tờ khác (như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…)
Các bước hoàn thành pháp lý sở hữu nhà đất
- Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)
- Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính, bên mua trả tiền mua nhà/đất cho bên bán (có giấy tờ chứng nhận và có xác nhận của bên thứ 3)
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi đã hoàn thành nghĩa vị nộp thuế, phí cho cơ quan chức năng.
Việc nắm rõ các vấn đề liên quan đến pháp lý không chỉ rút ngắn thời gian làm việc với các cơ quan chức năng mà còn hạn chế các tốn kém về chi phí, sức lực. Điều quan trọng nhất là hiểu rõ pháp lý sẽ tránh được không ít chiêu trò lừa đảo.
Càng hiểu về thủ tục pháp lý cơ hội mua bán đất tại huyện Bàu Bàng càng cao và ít tốn thời gian hơn
Cảnh giác trước các mánh khóe lừa đảo của cò mồi nhà đất
Tiếp nhận nhiều đơn kiện và khiếu nại của các nhà đầu tư, người mua nhà đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương trong nhiều năm qua, các cơ quan chức năng đã không ít lần cảnh báo người dân, thế nhưng vì chủ quan, thiếu hiểu biết, cả tin khiến nhiều người sập bẫy của cò mồi nhà đất.
Địa bàn hoạt động của cò mồi chủ yếu ở các khu vực sốt đất, nơi cả người mua và người bán đều có số lượng lớn, bên mua cần đặt cọc ngay để giữ được nền, nhà ưng ý còn bên bán muốn nhanh chóng tìm được khách hàng để số lượng bán ra nhanh hơn. Cò mồi là những kẻ có mánh khóe tinh vi, nắm bắt được tâm lý của khách hàng bất động sản và lập sẵn các bẫy tại một vài điểm chốt. Thông thường các đối tượng này sẽ nằm vùng tại địa phương thời gian khá lâu, thông thạo đường sá, biết được các thông tin của nhiều gia đình, hàng quán,… xung quanh.
Không chỉ riêng tại huyện Bàu Bàng, khi mua nhà đất, người dân và nhà đầu tư phải vô cùng cảnh giác trước các mánh khóe lừa đảo sau đây:
- Bán nhà đất tại các dự án treo: ở Mỹ Phước và Bàu Bàng có khá nhiều dự án treo, nằm chờ ngân sách, thế nhưng vẫn được rao bán ở nhiều kênh khác nhau. Cò mồi sẽ đưa ra các hứa hẹn về thời gian hoàn thành, chiết khấu cao để đánh vào tâm lý của người mua.
- Chủ đầu tư thu tiền của khách hàng nhưng không đảm bảo tiến độ: bán nền và nhà ở giai đoạn 1 (bắt đầu khởi công), nhiều dự án nhận trước tiền cọc, thậm chí 100% tiền và hoàn thành thủ tục cho người mua nhưng chậm tiến độ bàn giao.
- Cò mồi phù phép đất liền kề thành đất dự án: một vài dự án do chưa quy hoạch, giải tỏa xong đã mở bán đã trở thành miếng ngon cho các cò mồi, khi ranh giới quy hoạch chưa rõ ràng, lợi dụng đó để bán đất liền kề có giá bằng đất dự án.
- Bán đất dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý: nhà đất huyện Bàu Bàng có nhiều tiềm năng phát triển nến nhiều nhà đầu tư tiến hành hồ sơ xin đất xây dự án, thế nhưng không ít dự án chưa xong pháp lý đã mở bán lấy tiền của người mua.
- Bán đất đang tranh chấp hoặc thuộc diện quy hoạch dự án: ngoài cò mồi, người mua vẫn phải cảnh giác với đất chính chủ, đất ở trong khu dân cư.
- Nhận tiền đặt cọc cùng nhiều người cho một căn nhà hoặc nền đất: tình trạng cùng nhiều người bán 1 căn và nhận cọc của nhiều khách đã gặp phải quá nhiều, những ai may mắn đặt cọc cho sàn uy tín có thể lấy lại 100% hoặc được giới thiệu nền, căn hộ tương ứng, nhưng cũng không ít người mất tiền cọc vì chọn nhầm cò mồi hoặc các sàn giao dịch ảo.
So sánh giá kỹ trước khi đặt mua
Mặc dù được xem là điểm sốt đất mới của tỉnh Bình Dương, nhưng ở thời điểm hiện tại giá nhà đất huyện Bàu Bàng chỉ đang nằm ở mức trung bình, một vài địa điểm ở mức giá khá thấp so với các Thành phố và huyện trung tâm như: Tp. Thủ Dầu 1, Thị xã Dĩ An, Thuận An, Thành phố Mới,… Từ cuối năm 2018 đến nay, giá bất động sản huyện Bàu Bàng đã có những chuyển biến tốt hơn, tăng giao động khoảng 15 – 30%, thế nhưng trên thực tế không ít khách hàng đã gặp cảnh hét giá, bán với giá cao ngất ngưởng ở một vài điểm sốt, cho dù giá niêm yết từ UBND huyện hoặc các chủ đầu tư thấp hơn 40 – 50%.
So sánh giá để tránh chi trả mức chênh lệch không đáng có khi mua đất tại cấc thị trường mới nổi như Bàu Bàng
- Bàu Bàng Central Land (Khu dân cư Trừ Văn Thố – Bàu Bàng) là 1 trong số ít các sản phẩm BĐS đã hoàn chỉnh về pháp lý, xây dựng đường bê tông, vỉa hè, hệ thống đèn chiếu sáng đầy đủ. Đặc biệt nằm lọt giữa khu dân cư đông đúc, cư dân ở đây dễ dàng tiếp cận tới các tiện ích chỉ trong bán kính 1km.Với pháp lý đã hoàn thiện, sổ riêng từng nền, chủ đầu tư vẫn có những chính sách ưu đãi san sẻ gánh nặng tài chính cho khách hàng như chiết khấu lên đến 130 triệu đồng và 5 chỉ vàng SJC, hỗ trợ lãi suất ngân hàng 12 tháng, cùng với đó là phương thức thanh toán linh hoạt chia nhỏ kéo dài 11 tháng, chủ đầu tư TQK Group sẵn sàng mua lại sản phẩm với mức lợi nhuận lên đến 30%/năm.
- “ Đây chính là thời điểm tốt để mua bán và đầu tư. Những người mua có nhiều sự lựa chọn. Thị trường cũng âm thầm, có những miếng đất đẹp, nhà đầu tư chưa kịp đi xem đã có giao dịch. Và nguyên tắc của thị trường chính là càng nhiều người biết thì càng ít cơ hội. Trái lại, các khu vực ít người biết thì cơ hội tăng giá trị ở trong tương lai lại càng nhiều ” điển hình như Bàu Bàng Central Land là dự án nằm lọt lòng các cụm KCN lớn như: kcn bàu bàng, kcn cây trường quy mô lên đến 10.000 hecta.
Chính thực trạng giá ảo quá nhiều ở, người mua phải đặc biệt lưu ý đến việc so sánh giá trước khi quyết định mua, tránh mất tiền oan cho các cò mồi và người bán trung gian.
- Tìm kiếm giá trên website chính của đơn vị đầu tư để có được giá bán chính xác ban đầu. Cách này đồng thời cũng giúp khách hàng tìm được nơi bán đáng tin cậy hơn. Sau khi tìm được thông tin về giá, cần phải gọi điện tới đường dây nóng của nhà đầu tư để được nhân viên chăm sóc khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin cũng như giới thiệu người hướng dẫn làm thủ tục nếu cảm thấy đủ thuyết phục mua nhà đất.
- So sánh giá nhà đất giữa các sàn Bất động sản: nhiều dự án xây dựng được tiến hành bởi một đơn vị chủ đầu tư sau đó ủy quyền cho các sàn giao dịch bất động sản bán ra. Mặc dù chính sách chiết khấu của chủ đầu tư đưa ra cho các sàn giống nhau, nhưng sự chênh lệch giá chắc chắn có, tùy theo cấp sàn. Các nhà đầu tư và người dân phải so sánh giá ít nhất 2 – 3 sàn sau đó mới chọn bên cảm thấy hợp lý nhất và có chính sách hỗ trợ tốt nhất.
- So sánh giá với các khu vực có tiềm năng sinh lợi tương đương: nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư mở ra giúp cho người mua có nhiều sự lựa chọn hơn. Không ít khu đô thị có tiềm năng và lợi thế tương đương nhưng lại có mức chênh lệch giá bán ra khá đáng kể. Nếu chọn nhà đất với mục đích đầu tư, người mua nên ưu tiên chọn nơi giá rẻ hơn, mặc dù chưa có nhiều điểm nổi trội hơn nhưng có tiềm năng sinh lợi tương đương.
Với tốc độ tăng trưởng như những gì đã thể hiện từ đầu năm 2018 đến nay, dự kiến giá nhà đất huyện Bàu Bàng sẽ tiếp tục tăng giao động từ 40 – 55% vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Mảnh đất mới này sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư ở nhiều tỉnh thành khác nhau, nhưng để hạn chế tối đa rủi ro đừng bao giờ quên những kinh nghiệm xương máu cần biết khi mua nhà đất tại huyện Bàu Bàng vừa được nêu ra ở trên nói chung và Bàu Bàng Central Land nói riêng.
